Wie läuft eine orientierende Untersuchung bei Altlasten ab?

17 Okt. 2026

Eine orientierende Untersuchung bei Altlasten läuft in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten ab: historische Recherche, Geländebegehung, Probenahme und Laboranalyse sowie abschließende Gefährdungsabschätzung. Das gesamte Verfahren dient dazu, einen ersten fundierten Überblick über Art und Ausmaß einer möglichen Bodenkontamination zu gewinnen, ohne bereits alle Details zu kennen. Die folgenden Abschnitte beantworten die wichtigsten Fragen rund um Ablauf, Kosten, Zuständigkeiten und nächste Schritte.

Welche Ziele verfolgt eine orientierende Untersuchung?

Das Ziel einer orientierenden Untersuchung bei Altlasten ist es, auf Basis erster Boden- und Grundwasserproben zu klären, ob von einer Verdachtsfläche eine relevante Gefährdung für Mensch und Umwelt ausgeht. Sie ist keine vollständige Schadstoffkartierung, sondern eine gezielte Erstbewertung, die als Entscheidungsgrundlage für weitere Maßnahmen dient.

Konkret soll die orientierende Untersuchung drei Kernfragen beantworten: Liegt überhaupt eine Bodenverunreinigung vor? Welche Schadstoffe sind betroffen? Und ist eine vertiefende Detailuntersuchung erforderlich? Damit steht sie am Anfang des behördlich geregelten Altlastenverfahrens nach Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) und Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV). Eigentümer, Investoren und Projektentwickler nutzen die Ergebnisse außerdem für die Risikobewertung von Grundstücken, etwa beim Kauf oder bei der Entwicklung von Gewerbeflächen und Industriebrachen.

Wie läuft eine orientierende Untersuchung Schritt für Schritt ab?

Eine orientierende Untersuchung bei Altlasten gliedert sich in vier aufeinanderfolgende Phasen: historische Erkundung, Geländebegehung, Probenahme mit Laboranalyse und abschließende Auswertung mit Gefährdungsabschätzung. Jede Phase baut auf den Ergebnissen der vorherigen auf und bestimmt den Umfang der nächsten.

Phase 1: Historische Erkundung

Am Anfang steht die Auswertung vorhandener Unterlagen. Dazu gehören Bebauungspläne, Luftbilder aus verschiedenen Jahrzehnten, Altlastenkataster der zuständigen Behörde, Betriebsgenehmigungen und Grundbuchauszüge. Ziel ist es, frühere Nutzungen des Grundstücks zu rekonstruieren, die auf Schadstoffeinträge hindeuten könnten, etwa Tankstellen, chemische Reinigungen, Galvanikbetriebe oder Deponien.

Phase 2: Geländebegehung

Nach der Aktenlage folgt die Begehung vor Ort. Der Gutachter prüft sichtbare Auffälligkeiten wie verfärbten Boden, abgestorbene Vegetation, Geruchsbelästigungen oder bauliche Relikte früherer Nutzungen. Diese Beobachtungen helfen dabei, die Probenahmepunkte gezielt festzulegen.

Phase 3: Probenahme und Laboranalyse

Im Kernstück der orientierenden Untersuchung werden Bodenproben aus verschiedenen Tiefen entnommen, bei Bedarf ergänzt durch Grundwasserproben aus Messstellen. Die Proben werden in akkreditierten Laboren auf relevante Schadstoffe analysiert. Der Umfang der Analytik richtet sich nach den Verdachtsstoffen, die aus der historischen Recherche hervorgegangen sind.

Phase 4: Auswertung und Gefährdungsabschätzung

Abschließend werden die Messergebnisse mit den gesetzlichen Prüfwerten der BBodSchV verglichen. Der Gutachter bewertet, ob eine schädliche Bodenveränderung vorliegt oder ob der Verdacht entkräftet werden kann. Das Ergebnis fließt in einen schriftlichen Bericht ein, der als Grundlage für behördliche Entscheidungen und weitere Planungsschritte dient.

Welche Schadstoffarten werden bei Altlasten untersucht?

Bei einer Altlastenuntersuchung werden die Schadstoffe analysiert, die aufgrund der historischen Nutzung des Grundstücks als wahrscheinlich gelten. Typische Schadstoffgruppen sind Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW), chlorierte Kohlenwasserstoffe (CKW/LCKW), polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK), Schwermetalle sowie per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen (PFAS).

Die Auswahl der Analyseparameter ist kein Standardpaket, sondern folgt dem Verursacherprinzip: Wer früher eine Tankstelle betrieb, hinterlässt vor allem MKW-Kontaminationen im Boden. Ehemalige chemische Reinigungen sind typische Quellen für LCKW-Belastungen im Grundwasser. Galvanikbetriebe und Metallverarbeitung stehen häufig im Zusammenhang mit Schwermetallen wie Blei, Cadmium oder Chrom. PFAS, die sogenannten Ewigkeitschemikalien, finden sich besonders auf Flächen, auf denen früher Löschschaum eingesetzt wurde, etwa auf Flughäfen oder in Industrieanlagen mit Feuerlöschanlagen. Weil PFAS extrem persistent sind und bereits in geringen Konzentrationen Trinkwasserschutzgebiete gefährden können, werden sie zunehmend standardmäßig in die Untersuchung einbezogen.

Wann ist nach der Untersuchung eine Detailuntersuchung nötig?

Eine Detailuntersuchung ist erforderlich, wenn die orientierende Untersuchung einen hinreichenden Verdacht auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast bestätigt, aber Ausdehnung, Tiefe und Konzentration der Kontamination noch nicht ausreichend bekannt sind. Sie folgt dann, wenn die Erstbewertung keine Entwarnung geben kann.

Konkrete Auslöser sind überschrittene Prüfwerte nach der BBodSchV, eine unklare räumliche Abgrenzung der Schadstofffahne im Grundwasser oder Hinweise auf mehrere überlagernde Kontaminationsquellen. Die Detailuntersuchung arbeitet mit einem deutlich engeren Probenahmeprogramm, ergänzenden Grundwassermessstellen und oft auch direkten Untersuchungsverfahren wie Rammkernsondierungen oder Direktdruckverfahren. Ihr Ergebnis bildet die Grundlage für ein Sanierungskonzept. Wer bereits in der orientierenden Phase auf eine effiziente Sanierungsplanung hinarbeitet, spart in späteren Phasen wertvolle Zeit und Kosten.

Wer darf eine orientierende Untersuchung durchführen?

Eine orientierende Untersuchung bei Altlasten darf nur von sachverständigen Personen oder anerkannten Untersuchungsstellen durchgeführt werden, die über die nach Landesrecht geforderte Qualifikation verfügen. In den meisten Bundesländern ist eine Zulassung als Sachverständiger nach § 18 BBodSchG oder eine gleichwertige behördliche Anerkennung Voraussetzung.

In der Praxis übernehmen diese Aufgabe spezialisierte Umweltgutachter, Geotechnikbüros oder Umweltberatungsunternehmen mit entsprechender Zertifizierung. Wichtig ist, dass das beauftragte Büro nicht nur die fachliche Qualifikation mitbringt, sondern auch Erfahrung mit der zuständigen Behörde und den regionalen Besonderheiten des Altlastenrechts hat. Behörden erkennen Gutachten nur an, wenn sie methodisch den Anforderungen der BBodSchV entsprechen und von qualifizierten Fachleuten unterzeichnet sind.

Was kostet eine orientierende Untersuchung bei Altlasten?

Die Kosten einer orientierenden Untersuchung bei Altlasten liegen typischerweise zwischen einigen tausend und mehreren zehntausend Euro. Der genaue Betrag hängt von der Grundstücksgröße, der Anzahl der Probenahmen, dem Schadstoffspektrum und dem regionalen Aufwand für historische Recherche und Berichterstattung ab.

Ein kleines Gewerbegrundstück mit überschaubarer Nutzungsgeschichte und wenigen Verdachtsstoffen ist deutlich günstiger zu untersuchen als eine große Industriebrache mit komplexer Betriebshistorie und mehreren möglichen Schadstoffquellen. Hinzu kommen Laborkosten, die je nach Analyseprogramm stark variieren können. Wer die Untersuchung im Rahmen einer Umwelt-Due-Diligence beim Grundstückskauf beauftragt, sollte die Kosten frühzeitig einkalkulieren, denn sie stehen in keinem Verhältnis zu den finanziellen Risiken, die eine unentdeckte Altlast mit sich bringt. Altlastensanierungen können je nach Schadstoffart und Ausdehnung ein Vielfaches der Untersuchungskosten verschlingen.

Wie RiskCom bei der Altlastenuntersuchung unterstützt

Wir bei RiskCom begleiten Grundstückseigentümer, Investoren, Projektentwickler und Industrieunternehmen durch den gesamten Prozess der Altlastenerkundung, von der ersten historischen Recherche bis zur abschließenden Gefährdungsabschätzung und darüber hinaus. Mit über 20 Jahren Erfahrung in der Umweltberatung und Umweltsanierung kennen wir die typischen Fallstricke und handeln von Anfang an effizient und zielorientiert.

Unser Leistungsangebot im Bereich Altlastenuntersuchung umfasst unter anderem:

Historische Erkundung und Auswertung von Altlastenkatastern und Archivunterlagen
Planung und Durchführung von Bodenprobenahmen und Grundwasseruntersuchungen
Schadstoffanalyse für alle relevanten Stoffgruppen, einschließlich PFAS, CKW, MKW, PAK und Schwermetallen
Gefährdungsabschätzung und Erstellung behördenkonformer Gutachten
Beratung zur Frage, ob und in welchem Umfang eine Detailuntersuchung oder ein Sanierungskonzept erforderlich ist
Begleitung von Sanierungsmaßnahmen inklusive innovativer In-situ-Verfahren

Unsere Experten sind international tätig und bringen Erfahrung aus Projekten in Deutschland und weltweit mit. Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine orientierende Untersuchung beauftragen oder zunächst eine erste Einschätzung zu Ihrem Grundstück einholen möchten. Kontaktieren Sie uns direkt, wir beraten Sie unverbindlich und zielgerichtet.